ЗАНОС С КОМПЕНСАЦИЕЙ
ПРИ СНОСЕ

На примерах двух гражданских дел о выселении из жилых помещений в связи со сносом дома автор статьи раскрывает противоречивость московской практики предоставления равноценного возмещения за сносимое жилье.

Семья Т-вых в составе 3 человек являются ответчиками по иску префекта СВАО г. Москвы о выселении, прекращении права собственности на занимаемую ими квартиру и передаче им в собственность другого жилого помещения.
В однокомнатную квартиру (общей площадью 32,2 кв. м, жилой – 20,3 кв. м), расположенную по адресу: г. Москва, ул. Снежная, д.*, корп.*, семья Т-вых вселилась на основании договора купли-продажи от 18 апреля 1996 г. Данная квартира находится в 3 минутах ходьбы от метро и на первом этаже. Такой выбор квартиры в свое время был обусловлен тем, что Т-ва Ю.А. состоит на учете в поликлинике с диагнозом «Диспластический привычный вывих правого надколенника», в 1997 г. ей была сделана операция и рекомендована щадящая нагрузка на ноги во избежание осложнений.
При отселении дома в связи со сносом ответчикам был предложен лишь 1 вариант: квартира общей площадью 40,1 кв. м, жилой - 20,5 кв. м, находящаяся на 7 этаже в доме, расположенном в двадцати минутах ходьбы от метро. Удаленность от метро, этаж не устроили ответчиков, ведь в случае поломки лифта восхождение на седьмой этаж вполне может окончиться повторной операцией для Т-вой Ю.А. В частности по этой причине Т-вы отказались переезжать в квартиру на ул. Абрамцевской.
Очевидно, что для Т-вых такие потребительские качества квартиры, как удаленность от метро и расположенность на 7 этаже имеют существенное значение, что должно обязательно учитываться при разрешении дел судами. На необходимость учитывать потребительские качества квартиры, предоставляемой в возмещение за сносимое жилье, неоднократно указывал и Верховный Суд РФ. Например, в п. 2 раздела «Вопросы жилищного права» Обзора судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ (см. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2002, № 5) указано, что сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.). Кроме того, в этом же пункте Обзора обращено внимание на положения ЖК РСФСР (ст. 493) и нормы ст. 4 Закона г. Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» от 9 сентября 1998 г. № 21-73 (в действовавшей на тот момент редакции), устанавливающие обязательное получение согласия собственника на предоставление ему равноценного жилого помещения на праве собственности либо иной компенсации местной администрацией, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома.
Между тем вышеприведенные доводы, представленные суду в возражениях на иск, были проигнорированы.
Решением Останкинского межмуниципального суда г. Москвы от 26 декабря 2003 г. по делу 2-5120/03 было постановлено:
– прекратить право собственности Т-вой Ю.А., Т-ва А.Г. и несовершеннолетней Т-вой Д.А. на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Сенежская, д.*, корп.*.
– передать квартиру №* в д.*, корп.* по ул. Снежной в г. Москве – в собственность г. Москвы.
– передать Т-вой Ю.А., Т-ву А.Г. и Т-вой Д.А. в равнодолевую собственность квартиру №* в д.*, корп.* по ул. Абрамцевская в г. Москве.
– выселить Т-ву Ю. А., Т-ва А. Г. и Т-ву Д.А. из квартиры №* в д.*, корп.* по ул. Снежной в г. Москве и вселить в квартиру №* в д.*, корп.* по ул. Абрамцевской в г. Москве, а также снять указанных лиц с регистрационного учета по месту жительства в квартире №* в д.*, корп.* по ул. Снежной в г. Москве.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2004 г. по делу №33-2487 решение Останкинского межмуниципального суда г. Москвы от 26 декабря 2003 г. оставлено без изменения, кассационная жалоба и кассационное представление – без удовлетворения.
Определением судьи Московского городского суда (надзорная инстанция) от 20 июля 2004 г. № 4г/5-4280 постановлено в истребовании гражданского дела по иску префекта СВАО г. Москвы к Т-вой Ю.А., Т-ву А.Г. о прекращении права собственности, передаче в собственность жилого помещения и выселении, рассмотренному Останкинским районным судом г. Москвы от 26 декабря 2003 г., отказать.
По утверждению суда первой инстанции, Т-вым предоставлено жилое помещение, отвечающее требованиям ст. 493 ЖК РСФСР, в которой, в частности, говорится: если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местной администрацией, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющими снос дома.
Как нам уже известно, согласия ответчиков истцом получено не было, а предоставленную квартиру нельзя считать равноценной в виду изложенных выше объяснений. Тем более что рыночная оценка предоставляемого и освобождаемого помещений вообще не производилась.
Тем самым уже нарушены нормы ст.ст. 8, 35 Конституции РФ, а также нормы ст. 493 ЖК РСФСР.
Суд также утверждает, что истцом соблюдены все требования жилищного законодательства. Между тем, в ст. 4 Закона г. Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» от 9 сентября 1998 г. № 21-73 (в действовавшей на тот момент редакции) предусмотрено, что равноценное возмещение (компенсация) собственнику в случае, если жилое помещение является единственным местом его жительства, предоставляется по соглашению сторон в виде другого благоустроенного жилого помещения либо в денежном выражении. При этом размер денежного возмещения (компенсации) должен соответствовать сумме рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения и причитающейся собственнику освобождаемого помещения соответствующей компенсации за непроизведенный ремонт дома, а размер натурального возмещения (компенсации) должен соответствовать размеру денежного возмещения (компенсации) при освобождении того же жилого помещения. Что же касается размера компенсации за непроизведенный ремонт дома, то он определяется в соответствии с нормативами, утвержденными правительством Москвы.
А теперь обратимся к п. 3.1 Положения «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы», утвержденному Постановлением правительства Москвы от 18 января 2000 г. № 30: и размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения определяется как разница между рыночной стоимостью жилого помещения социального использования в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семьи данной численности, и рыночной стоимостью освобождаемого собственником жилого помещения».
В п. 3.5 того же Положения говорится: «в стоимость предоставляемого жилого помещения включается рыночная стоимость освобождаемого жилого помещения и соответствующая компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома».
Утверждения суда, что ответчики якобы требуют предоставления им жилого помещения с учетом социальной нормы, искажают их требования. Ни в возражениях на иск, ни в ходе судебного заседания ответчики не выдвигали такого требования. Сущность требований ответчиков заключалась в том, что им предоставлено неравноценное жилое помещение, во-первых, по потребительским свойствам, а во-вторых, без учета причитающейся им, как собственникам освобождаемого помещения, соответствующей компенсации за непроизведенный ремонт дома в соответствии со ст. 4 Закона г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73.
Представляется, что в п. 3.1 приведенного выше Положения, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 18 января 2000 г. № 30, исчерпывающе объясняется, как должен рассчитываться размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Для этого необходимо высчитать разницу между рыночной стоимостью жилого помещения социального использования в домах типовых серий в районах массовой застройки, предоставляемого по социальным нормам для семьи данной численности (в случае с Т-выми – 3 человека), и рыночной стоимостью освобождаемого собственником жилого помещения.
На основании ст. 14 Закона г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 оценка рыночной стоимости освобождаемых и получаемых собственником в порядке натурального возмещения (компенсации) жилых помещений производится по единому стандарту оценки, утвержденному в установленном законодательством порядке, по инициативе одной из сторон профессиональными оценщиками за счет отселяющего лица.
Ответчикам не было представлено документов, отражающих рыночную стоимость освобождаемого и получаемого в порядке натурального возмещения (компенсации) жилых помещений. Суд ссылается на оценку БТИ, но ст. 14 Закона г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 требует рыночной оценки помещений. Очевидно, что право Т-вых на причитающуюся им, как собственникам освобождаемого помещения, соответствующую компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома было также грубо нарушено судом.
Таким образом, судом были проигнорированы положения нормативных актов, принятых субъектом РФ, хотя суд в силу п. 1 ст. 11 ГПК РФ обязан разрешать гражданские дела на основании Конституции РФ, международных договоров РФ, федерального законодательства, законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ.
Очевидно, что приведенные выше правовые нормативные акты, принятые субъектом РФ, улучшают положение ответчиков и не противоречат Конституции РФ и федеральному законодательству. Согласно ст. 2 Конституции РФ человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина вменены в обязанность государству.
Противоречия, возникающие между правами и свободами человека и публичными интересами, должны разрешаться в пользу интересов человека в целях осуществления его прав и свобод. Это – конституционная реальность, которая должна определять практику законотворчества и применения законодательства. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Конституции РФ при осуществлении правосудия» от 31 октября 1995 г. № 8 в частности разъясняется, что закрепленное в Конституции РФ положение о высшей юридической силе и прямом действии Конституции означает, что все конституционные нормы имеют верховенство над законами и подзаконными актами, в силу чего суды при разбирательстве конкретных судебных дел должны руководствоваться Конституцией РФ. В соответствии со ст. 18 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда от 16 февраля 2004 г. по делу № 33-2487 также полностью проигнорированы нормативные акты субъекта РФ, регулирующие правоотношения по выселению в связи со сносом (Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73, Положение от 18 января 2000 г. № 30 и другие нормативные акты субъекта РФ).
Судебной коллегией также полностью проигнорированы доводы Останкинского межрайонного прокурора г. Москвы, изложенные в Кассационном представлении по делу от 6 февраля 2004 г. В нем, в частности укзано, что при оценке помещений «суд руководствовался стоимостью жилых помещений по данным Северо-Восточного ТБТИ г. Москвы, тогда как в соответствии с Законом г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 и Положением «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих отселению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность» оценка предоставляемых и освобождаемых жилых помещений производится по рыночной стоимости, которая определяется профессиональными оценщиками за счет отселяющего лица».
Кроме того, по мнению прокурора, префект СВАО г. Москвы надлежащим истцом по требованиям о выселении не является в силу Положения о префектуре АО г. Москвы, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 3 декабря 2002 г. № 981-ПП , которым он (префект) правом обращения в суд с требованием о выселении граждан не наделен. Такие полномочия в соответствии с Постановлением правительства Москвы «Об утверждении Положения о Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы» от 23 апреля 2002 г. № 310-ПП предоставлены Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Вопрос же о правах Департамента судом при рассмотрении дела не разрешен.
Определением судьи Московского городского суда (надзорная инстанция) от 20 июля 2004 года № 4г/5-4280 установлен факт предоставления Т-вым жилого помещения без их согласия и признаны требования закона, предусмотренные ст. 493 ЖК РСФСР о том, что собственникам квартир должно предоставляться с их согласия равноценное жилое помещение на праве собственности, но суд не смог увидеть нарушений требований закона, на которые особо обратил внимание судов Верховный Суд РФ в упомянутом, в частности, Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ: получение согласия собственника обязательно, а сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности.
Суд надзорной инстанции не был оригинален в своем Определении, он так же, как и нижестоящие судебные инстанции, предпочел просто не упоминать Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 г. № 21-73 и Положение от 18 января 2000 г. № 30, чтобы не поднимать этот болезненный вопрос: «А подлежат ли вообще указанные нормативные правовые акты субъекта РФ применению?», и это не удивительно, ибо если признать необходимость их применения, как и обязывает ст. 11 ГПК РФ, то налицо существенное нарушение норм материального и процессуального права, а в этом случае вывод суда может быть только один – отменить все судебные постановления по делу.
Удивительно, что об определении и предоставлении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, которая предусмотрена нормативными правовыми актами субъекта РФ, ни в одном из обжалуемых судебных постановлений даже нет ни малейшего упоминания. И это тем более парадоксально по контрасту с имеющимися в правоприменительной практике Москвы (причем в том же СВАО) иными решениями.

МОСКВА – ГОРОД КОНТРАСТОВ

Члены семьи Р-о являлись ответчиками по иску префекта СВАО г. Москвы о выселении, прекращении права собственности на занимаемое жилое помещение и передаче им в собственность другого жилого помещения.
Квартира по адресу г. Москва, ул. Снежная, д.*, корп.* принадлежала ответчикам на праве собственности на основании договора передачи от 20 января 1998 г. и свидетельства о собственности на жилище № 1717758. Указанная квартира состояла из двух комнат общей площадью 45,9 кв. м, жилой – 31,4 кв. м. Семья Р-о состоит из пяти человек.
Для переселения ответчикам распоряжением префекта СВАО г. Москвы от 4 ноября 2003 г. № 5073-ж предоставлена отдельная двухкомнатная квартира общей площадью 63,4 кв. м, жилой площадью 33,8 кв. м, в доме-новостройке №*, корп.* по ул. Седова в Москве.
От переселения ответчики отказались и подали встречный иск с требованием обязать истца выплатить им незаконно уменьшенную истцом часть компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В связи с поданным встречным иском распоряжением префекта СВАО г. Москвы от 27 января 2004 г. № 148 ж было постановлено:
– предоставить по договору мены собственникам жилья указанную выше квартиру в доме-новостройке (п. 1 Распоряжения);
– гарантировать предоставление по договору мены ответчикам однокомнатной квартиры в доме-новостройке после принятия в установленном порядке в эксплуатацию законченного строительством жилого дома по строительному адресу: ул. Снежная, корп. 55 в качестве компенсации-возмещения за непроизведенный капитальный ремонт (п. 2 Распоряжения);
– Распоряжение префекта СВАО г. Москвы «О предоставлении жилой площади по договору мены Р-о А.П., Р-о А.Г., Р-о А.В., Р-о Д.А., Р-о В.А. в связи со сносом дома» от 4 ноября 2003 г. № 5073-ж отменить... (п. 9 Распоряжения).
Таким образом, в случае с семьей Р-о компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, предоставленная им в силу Закона г. Москвы «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения», оказалась равной однокомнатной квартире в доме-новостройке, предоставленной им помимо отдельной двухкомнатной квартиры в доме-новостройке взамен освобожденной ими двухкомнатной квартиры. Поэтому для них ответ на вопрос, нарушает ли Закон субъекта РФ конституционные права граждан на жилище, очевиден – конечно нет. Однако почему судьи, призванные защищать конституционные права и свободы человека, в случае с семьей Т-вых не увидели такой простой ответ на вопрос, остается загадкой.

Андрей ЮШКЕВИЧ,
соискатель кафедры
Конституционного права
Московского Государственного Социального Университета

Читатели могут так же задать вопросы по
т-8-926-212-25-47

Статья опубликована в журнале Домашний Адвокат №20 2004г.